아파트대표회의등 비영리법인의 수익사업비용 한눈에 정리!

 

아파트대표회의등 비영리법인의 수익사업비용 한눈에 정리!

 

 

 

 1. 공동주택(주상복합포함)의 수익사업 비용   

 ■  수익사업을 개시하고 나면 목적사업과 수익사업의 구분경리가 이루어져야 합니다.. 아파트에서 발생하는 대부분의 매출은 수익사업 매출신고대상이지만, 아파트의 비용 지출 중 수익사업 관련 비용으로서 처리할 수 있는 거래는 드물기 때문에, 수익사업을 위해 직접적, 개별적으로 대응하여 지출한 비용에 대해서만 수익사업 비용으로서 인정이 됩니다.

 

 

 

  2.  수익사업 비용인정/불인정 사례

수익사업 비용인정	수익사업 비용불인정
-       세무주치의 서비스 수수료 -       전자세금계산서용 공인인증서 발급비용 -       (재활용 매출신고 할 경우) 마대자루, 포대자루, 통비닐 등 구입비 -       (재활용 매출신고 할 경우) 재활용 수고비 인건비 지출(단, 원천세신고 필수) -       (검침수당 매출신고 할 경우) 검침수당 인건비 지출(단, 원천세신고 필수) 등	-       아파트 회계감사 비용 -       범용/보험용/은행용 공인인증서 발급비용 -       재활용 분리수거함 제작비 -       원천세신고를 하지 않은 인건비 지출 -       직원대상 식비 지급 -       입주민 대상 종량제봉투 지급비용 등

 

 

 

    3.  관련법령 [ 심사청구 “법인-2015-0042-2015.11.24.]

이 건 쟁점전기요금은 청구법인의 수익사업과 비수익사업에 공통으로 사용되어 지출된 비용으로 일반적으로 인정되는 통상적인 손금의 범위에 해당하나, 실제 사용되는 현실을 고려하여 연간 평균 전기사용량의 발생원천을 구분하면, ① 지하주차장 전등사용량과 지하주차장 터널 등 사용량은 수익사업과 무관하게 항상 발생되는 비용에 해당하여 수익사업의 대응원가로 인정하기 어렵고, ② 정산소 컴퓨터 전기사용량, 정산소 프로그램 차단기 전기사용량, 정산소 에어컨 전기사용량, 정산소 전기난로 전기사용량은 수익사업만을 위하여 발생되는 비용으로 확인되므로 이 건 수익사업에 대응되는 손금에 해당한다고 판단된다.

 

   

 

 

   4.  수익사업 비용 세부 사례

 

1)주차수익관련 [주차수익에 대응하는 비용]

-주차장 용역비 (외부주차 인건비)

1) 외부주차업무를 전담하는 근로자의 인건비와 식비 등의 복리후생비도(관리 외 비용으로 지출 시)비용처리 가능합니다. 직접 급여를 지급하는 방식이라면 원천세 신고하여 비용 처리 가능할 것이며, 도급업체에 급여 및 비용 일체를 지불하는 방식이라면 세금계산서 혹은 계산서 수취하여 비용 처리 가능합니다.

 2) 기본관리업무와 외부 주차업무의 구분 없는 근로자의 경우 수익사업매출 비율, 면적비율, 업무 시간 등에 비례하여 급여를 안분 계산하여 비용 처리할 수 있습니다. “국심96중 4116,“ 참고하시면 됩니다.

덧붙여 법인세법 기본통칙 113-156-1에 따르면 근로의 내용이 주로 비수익사업에 해당한다면 전체 인건비를 비수익사업의 비용으로 보고, 주로 수익사업에 해당한다면 전체 인건비를 수익사업의 비용으로 보도록 하고 있습니다. 다만 위의 심사청구에서도, 세무당국의 “주로 수익사업에 종사하였는지 객관적인 증거가 부족하다”는 의견을 그대로 인정하고 있으므로 실제로 적용하기엔 어려움이 있을 것 같습니다.

 -주차장 공사비용(주차 블록 파손, 주차라인 도색 등)

주차장 등은 공동주택의 부대시설에 속하므로(주택법 제2조 제13호 가목) 고유목적시설에 속한다고 볼 수 있을 것입니다. 또한 기본 전제의 심사청구 내용을 참고하였을 때, 해당 부대시설에 지출하는 수선비, 유지비 등의 비용이 수익사업만을 위하여 발생되는 비용보다는 수익사업과 무관하게 상시적으로 지출해야 할 비용의 성격에 가까워 공사비용 등은 수익사업 비용으로 인정받기 어려울 것으로 생각됩니다.

 -주차장 관련 용품 (반사경, LED 등등 교체 등)

수익사업과 무관하게 주차장 시설 자체, 전체를 위하여 지출하는 비용이라면 역시 수익사업 비용으로 인정받기 어려울 것입니다.

 --주차 스티커와 주차카드의 비용인정

외부 주차 또는 1세대2 차량 이상의 세대에 발급하는 주차 스티커는 수익사업 비용으로 처리 가능합니다.

 

 

2) 승강기 수익 관련 [승강기 수익에 대응하는 비용]

- 비용인정 범위

기본적으로 공사비, 수선비, 유지비, 검사비 등의 비용은 설령 입주민에 부과하지 않고 관리 외 비용으로 지출하였더라도, 아파트 시설장치 수리비용 성격이고 예규에 비춰보았을 때 비용 인정받기가 어렵다고 봐야 합니다.안분계산을 하더라도 정산소 등의 명백하게 수익사업과 연관된 사용처에 쓰인 전기료를 안분하였을 때 비용으로 인정해주는 수준입니다.

 

- 안분계산의 기준

1. 안분계산의 기준은 부가가치세 법과 법인세법에 각각 있습니다.

 

『부가가치세』 부가가치세법 시행령 제81조를 참고하시면 과세사업과 면세(비과세) 사업을 겸하는 사업자의 공통 매입세액을 안분하는 방안에 대하여 명시되어 있습니다.

공통 매입세액을 안분하는 최우선 기준은 각 매출액입니다.

1) 공통 매입세액

위의 계산 결과 나오는 금액이 매입 불공제 금액이 되며, 나머지 금액이 공제하는 금액이 됩니다.

예정신고 시에는 예정신고 기간 동안에 발생한 금액을 기준으로 계산하며, 확정신고시에는 전체 과세기간(1기 혹은 2기)에 발생한 금액으로 정산하며, 각각 별도의 서식을 작성하여 제출하여야 합니다. 다만 면세(비과세) 공급가액이 발생하지 않는 경우라면(승강기 수익 및 주차 수익 등) 부차적인 안분계산 기준은 다음과 같습니다.(우선순위 순)

 

2) 총 매입가액(공통 매입가액은 제외)에 대한 면세(비과세) 사업 등에 관련된 매입가액의 비율

3) 총 예정 공급가액에 대한 면세(비과세) 사업 등에 관련된 예정 공급가액의 비율

4) 총 예정 사용면적에 대한 면세(비과세) 사업 등에 관련된 예정 사용면적의 비율

※ 예정 공급가액과 예정 사용면적은 각각 공급될 것, 사용될 것으로 예상되는 내역입니다. 이는 과세와 면세 공급가액이 모두 발생하지 않은 상황에 적용하는 것으로, 과세 공급가액만 발생하는 경우에 해당하는 공동주택에는 적용하기 적합하지 않은 기준으로 생각됩니다.

 

『법인세』

법인세법 시행규칙 제71조 제6항을 참고하시면 비영리법인이 공통비용을 안분하는 기준에 대하여 확인하실 수 있습니다.

공동주택의 주차장 수익, 승강기 수익에 대응하는 공통비용이라면 동조 항의 제2호가 우선 적용될 것입니다.

 

2. 수익사업과 기타의 사업의 업종이 동일한 경우의 공통 손금(비용)은 수익사업과 기타의 사업의 수입금액 또는 매출액에 비례하여 안분계산

 

다만 위의 기준을 적용할 수 없을 경우에는 작업시간, 사용시간, 사용면적 등의 기준에 의하여 안분 계산하도록 정하고 있습니다.

공동주택의 경우에는 주차장과 승강기에 수익사업 수익은 있어도 비수익사업 수익은 없는 경우가 대부분일 것이므로, 사용시간이나 사용면적 등의 비율을 기준으로 안분 계산하시는 것이 적합할 것으로 생각됩니다.

물론 그 이전에 해당 공통비용이 수익사업만을 위하여 발생하는 비용을 포함하고 있다고 인정받을 수 있어야 할 것입니다.(주차장의 정산소 전기사용량을 포함하는 공용전기료 등)

 

 

 3. 사업자 등록 이전에 발생한 수익사업 관련 비용

- 인정 가능한 기간

『부가가치세』

부가가치세 법 제39조 제1항 제8호를 참고하시면 됩니다.

8. 제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액은 공제하지 아니한다. 다만, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우 등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다.

따라서 표로 정리하면, 사업자 등록일 이전에 발생한 매입세액 중에서 공제받을 수 있는 기간은 아래와 같이 됩니다.

	1기분	2기분
사업자등록신청기한	7월 20일	익년 1월 20일
매입세액 공제가능기한	1월 1일 - 7월 20일	7월 1일 - 익년 1월 20일

부가가치세의 경우 매출에 대한 과세는 사업자 등록과 무관하게 판단하므로, 인식 기간의 차이에 따른 문제는 없을 것으로 생각됩니다.

『법인세』

법인세법 시행령 제3조 제2항을 참고하시면 됩니다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 최초사업연도의 개시일전에 생긴 손익을 사실상 그 법인에 귀속시킨 것이 있는 경우 조세포탈의 우려가 없을 때에는 최초사업연도의 기간이 1년을 초과하지 아니하는 범위내에서 이를 당해 법인의 최초사업연도의 손익에 산입할 수 있다. 이 경우 최초사업연도의 개시일은 당해 법인에 귀속시킨 손익이 최초로 발생한 날로 한다.

최초 사업연도가년이 초과하지 않는 내에서 그 이전에 발생한 비용을 포함시킬 수 있습니다. 다만 이 경우에는 개시일 자체를 비용이 발생한 날짜로 간주하므로, 신고서 상에서의 개시일도 수정하여야 합니다. 그리고 해당 기간에 발생한 수입도 모두 계상하여야 할 것으로 생각됩니다.

 

 

4. 공인인증서 OTP 생성기

전자세금계산서 발급용 공인인증서를 발급받기 위한 부대비용은 수익사업 비용처리 가능합니다.

 5. 재활용품 수익에 대응하는 비용

재활용 수입에 직접적으로 연관된 비용으로 관리비에 부과하지 않고 지출된 적격증빙이 갖춰져 있는 비용은 공제 가능합니다.

 - 재활용 분리수거함 (구매, 수리)

통상적으로 재활용품 매입 업체가 분류작업까지 하는 경우는 흔치 않으며, 아파트에서 분류 작업을 하고 그렇게 분류한 재활용품을 업체가 매입해가는 것으로 알고 있습니다. 그러한 경우에 분류 작업을 수익사업에 대응하는 것으로 보아 수당 등 인건비를 비용으로 인정하고 있으므로, 분류 작업에 필요한 분리수거함 비용 또한 수익사업 비용으로 보아야 할 것입니다.

 - 음식물쓰레기 처리 (음식물 쓰레기 버린 후, 폐비닐봉지를 수거하기 위한 종량제 봉투) 

음식물쓰레기 처리에 따른 수입을 과세 신고한다면 비용으로 인정받을 수 있겠으나, 그러한 수익사업을 신고하지 않는다면 수익사업 비용으로 인정받을 수 없습니다.

 - 재활용 수거 대상이 아닌 물품 처리비용( ex 아파트 낙엽청소 시 구입비용 등 )

공동주택의 통상적인 지출 사항으로, 수익사업과 무관하게 상시 발생하는 비용의 성격이라면 수익사업 비용으로 인정받을 수 없습니다.

 

6. 광고 수익에 대응하는 비용

- 입간판 설치비용

대개 입간판은 광고 수익과는 무관한 비용으로 알고 있습니다. 입간판이 수익사업 비용으로 인정받으려면 수익사업과의 직접적 연관성이 있어야 할 것입니다. 광고 수익과 연관된 광고 게시판의 설치비용은 수익사업 비용으로 처리할 수 있겠으나, 이 또한 광고물 게시의 목적이 아닌 공동주택의 알림판 등으로 사용하기 위하여 설치한 것에 광고를 게시하는 것이라면 비용 처리 어려울 것으로 생각됩니다.

 

7. 기타 수익에 대응하는 비용

-일일장터 하기 전 주차금지 안내 현수막

일일장터 운영에 필요한 비용이므로 수익사업 비용으로 처리 가능합니다.

 

8. 적격증빙

"법인 및 개인사업자는 2001년 1월 1일 이후부터는 다른 사업자로부터 사업과 관련하여 재화나 용역을 공급받고 대가를 지급하는 때 에는 그 증빙서류로 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 직불카드, 현금영수증 등을 반드시 수취하도록 되어 있습니다.

이 경우, 거래건당 금액(부가가치세 포함) 3만 원(접대비의만원(접대비의 경우1만 원)을 초과하여 지출하는 경우에는 반드시 상기에 언급한 세금계산서 등의 적격증빙을 반드시 수취하여야 비용으로 인정받을 수 있습니다.

만약, 적격증빙이 아닌 금전등록기 영수증 또는 간이영수증을 받는 경우에도 비용으로 인정받을 수 있으나, 적격증빙미수취에 따른 지출금액의 합계액의 2% 가산세(증빙불비가산세)를 부담하여야 합니다.   [참조조문]법령 41·158 , 소법 81, 소령 83·208의 2, 소칙 95의2 ““

 

9. 수익사업 비용 외의 아파트 공사비용 등 부가세 매입공제 여부

입주자 대표회의가 아파트 관리에 실지 소요되는 비용을 입주자로부터 받는 금액에 대하여는 별도로 부가가치세가 과세되지 아니하므로 당연히 이와 관련된 매입세액(아파트 관리에 소요된 각정 비용) 역시 공제(환급)되지 않습니다.  

관련 세무당국 질의답변  [ 부가부가 46015-725. 2000.04.03. ]

[질의] 아파트관리사무소가 아파트를 관리운영하면서 여러 용역업체와 계약을 맺어 부가가치세를 지급하였습니다 (예 : 승강기유지관리계약, 아파트 시설공사 계약).  부가가치세의 환급방법이나 당 아파트가 해당이 없으면 그사유 등을 질의합니다.   [답변회신] 부가가치세 과세사업을 영위하는 사업자가 당해 사업에 사용하기 위한 재화 또는 용역을 공급받고 세금계산서를 교부받은 경우에 당해 세금계산서의 부가가치세(매입세액)을 공제(환급) 하는 것으로,  부가가치세 과세사업을 영위하지 아니하는 개인 및 법인과 단체등이 재화나 용역을 공급받으면서 거래징수당한 부가가치세는 환급받을수 없는 것입니다.

 

 

10. 결  론

 *수익사업의 비용은 지출 명칭보다는 실질 판단으로 하여야 합니다.

[수익사업과의 관련성, 관리외비용 지출, 적격증빙] 또한 공통된 비용이라면 안분계산이 들어가야 합니다.